1세대3주택 이상 양도세 중과제도 안내자료

□ 1세대 3주택이상의 보유여부 판정기준

□ 1세대 판정 : 1세대 1주택 비과세규정에 의한 1세대(소득령§154)의 범위와 같음

□ 보유 주택수의 계산

- 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택 이상 여부를 판정

- 국내 소재주택만 계산

- 지분으로 소유하고 있는 주택은 1주택으로 간주

단, 공동상속 주택(상속인이 공동으로 소유하고 있는 주택)은 지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 간주(지분 큰자 2이상시 시행령 §155 □에 의함)

- 다가구 주택 : 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 취득하는 경우에는 1주택(단독주택)으로 계산(거주자가 선택한 경우에 한함)

- 오피스텔을 소유하면서 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 계산

□ 동일한 날에 2개 이상의 주택을 양도하는 경우 중과되는 주택

- 납세자가 유리한 방법 즉, 세금이 적게 나오는 방법에 의함

[예1] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우

·甲주택 : 양도차익 1억원 □ 먼저 양도한 것으로 처리 (3주택 60%세율 적용)

·乙주택 : 양도차익 2억원 □ 후에 양도한 것으로 처리 (2주택 일반세율 적용)

[예2] 1세대 3주택자가 동일한 날에 2개(甲, 乙) 주택을 양도한 경우

·甲주택 : 양도차익 2억원 (양도세 감면대상임) □ 먼저 양도한 것으로 처리(양도세 감면)

·乙주택 : 양도차익 1억원 (감면대상 아님) □ 후에 양도한 것으로 처리(일반세율 적용)

□ 1세대 3주택 이상의 판정시 포함되는 주택 (국내 주택수만 계산)

① 수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 소재하는 주택

다만, 광역시에 소속된 군지역 및 지방자치법 제3조 제3항□제4항의 규정에 의한 읍□면지역 소재 주택, 수도권 중 당해지역의 주택보급율□ 주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재경부령이 정하는 지역의 소재 주택은 주택수에서 제외함

② 상기 ① 단서 지역 및 수도권·광역시이외의 지역에 소재하는 주택으로서 그 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 당해 주택 및 그 밖의 주택 양도당시 3억원을 초과하는 주택

□ 1세대 3주택이상인 경우에도 60%세율 중과대상에서 제외되는 주택

① 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 규정에 의한 읍□면지역 주택, 수도권 중 당해 지역의 주택보급율□ 주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역의 주택과 수도권·광역시 이외지역 소재주택으로 그 주택(부수토지 포함)의 기준시가가 양도일 현재 3억원 이하인 것

② 사업자등록과 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대한 국민주택으로서 다음중 하나에 해당하는 장기임대사업용 국민주택

구 분		60% 중과 제외요건
		임대호수	임대기간	규 모
건설임대주택		5호이상	5년이상 임대 또는임대주택법으로 분양한 주택	국민주택규모이하
매입 임대주택	기존사업자 (03.10.29. 이전 사업자등록등을 한 자)	2호이상	5년 이상	국민주택규모이하 기준시가 3억이하
	* 신규사업자 (03.10.30. 이후 사업자등록등을 한 자)	같은 시·군에 소재한 5호 이상	10년 이상	〃

* 신규사업자의 경우 같은 시(특별시·광역시포함)·군에서 5호이상 국민주택을 임대해야 함

* 기존사업자 : 주택시장 안정대책 발표일(2003.10.29.) 이전에 세무서에 주택임대사업자로 등록을 하고, 임대주택법에 의하여 시·군·구에 등록을 한 주택임대사업자를 말함.  03.10.29. 현재 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 자가 사업자등록이 안된 경우에는 04.6.30. 까지 사업자등록시 임대사업자등록일에 사업자등록을 한 것으로 봄

③ 조세특례제한법 제97조, 제97조의2, 제98조의 규정에 의해 양도소득세 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택

④ 종업원에게 무상제공하는 기간이 10년 이상인 장기사원용 주택

⑤ 조특법 제99조, 제99조의3 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택

⑥ 소득령 제155조제6항제1호의 규정에 해당하는 문화재주택

⑦ 소득령 제155조제2항에 해당하는 상속주택으로서 상속일부터 5년이 미경과한 주택

⑧ 저당권실행으로 취득, 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로 재경부령이 정하는 주택

⑨ 다음 요건을 모두 충족하는 소형주택(주거용 오피스텔은 제외)

- 2003. 12. 31일 이전에 취득할 것

- 양도 당시 기준시가가 4천만원 이하일 것

- 대지면적이 120□ 이하 + 주택연면적(공동주택은 전용면적)이 60□ 이하일 것

* 단, 주거용 오피스텔 및 정비구역(재개발·재건축지역) 지정고시일 이후 양도하는 소형주택은 제외

⑩ 1세대가 상기 ①-⑧의 주택을 제외하고 1주택만 소유한 경우 당해 주택(일반주택)

□ 위 □의 ③, ⑤의 조특법에 의한 양도세 감면대상 요약내용

구분	대상 주택	감면요건	감면율
장기 임대 주택 (□97)	□ 86.1.1.∼00.12.31. 신축주택 □ 85.12.31.이전 신축주택으로 입주사실 없는 주택 * 국민주택에 한정	□ 5호이상 임대사업자가 □ 5년이상 임대후 양도	□ 일반임대 · 5년이상 임대시 양도세 50%감면 · 10년이상 임대시 양도세 100%감면 □ 건설임대·매입임대 · 5년 이상 임대시 양도세 100%감면
신축 주택 임대 (□97의2)	□ 99.8.20.∼01.12.31. 건설 □ 99.8.20.∼01.12.31. 분양 * 국민주택에 한정	□ 2호이상 임대사업자가 □ 5년이상 임대후 양도	□ 양도세 100% 감면
미분양 주택 (□98)	□ □95.10.31.현재 미분양주택 □ □98.2.28 .현재 미분양주택 * 국민주택에 한정	□ 97.12.31. 또는 98.12.31.이전 분양취득하여 □ 5년이상 임대후 양도	□ 종소과세와양도세 20% 과세중 선택적용
신축 주택 취득 (□99)	□ 98.5.22.∼99.6.30. 자기건설 □ 98.5.22.∼99.6.30. 분양취득 (국민주택은 98.5.22.∼□99.12.31. 분양취득분) * 고급주택(전용 50평이상,기준시가 5억원초과)	-	□ 취득 후 5년내 양도시 : 양도소득 전액면제 □ 취득 후 5년이후 양도시 : 5년간 발생 양도소득면제
신축 주택 취득 (□99의3)	□ 01.5.23.∼03.6.30. 자기건설 □ 01.5.23.∼03.6.30. 분양취득 (서울, 과천, 5대신도시는 02.12.31.) * 고가주택(6억원초과) 제외	-	(위와 같음)

□ 위 □-②의 사업자등록 등을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대한 국민주택으로서 다음 중 하나에 해당하는 장기임대사업용 국민주택의 판정

1) 임대주택수의 계산

- 기존사업자(□03.10.29. 이전) : 03.10.29 .이전에 임대주택으로 등록하여 임대한 주택에 한함

- 신규사업자(□03.10.30. 이후) : 동일 시(특별시 및 광역시 포함)·군지역에서의 임대한 주택에 한함

2) 임대기간의 계산

- 임대기간의 계산 : 조세특례제한법(□97)의 임대기간 계산을 준용하여 적용하되, 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

- 기준호수 이하 임대한 기간은 임대기간에서 제외

- 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 합산

- 기존 임대주택의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 임대기간에 포함

3) 임대주택의 사후관리

- 임대주택의 임대의무기간 요건(10년 또는 5년이상)충족 이전이라도 □ ⑩의 주택을 양도시 당해 임대주택을 임대의무기간 요건을 충족한 것으로 보아 □ ⑩의 규정을 적용(중과제외)할 수 있음

- 차후 임대주택이 다음에 해당하는 경우에는 중과세율과 일반세율 차액을 추징

· 임대의무기간 요건 충족 이전에 임대주택을 양도하는 경우

· 임대 요건(5호 이상 임대 등)을 6개월 이상 상실하는 경우

□ 주요 문답사례

1) 수도권, 광역시의 경우는 주택가액 규모에 관계없이 모두 대상이 되는가 ?

□ 수도권□광역시는 주택가액규모에 불구하고 모두 1세대 3주택 계산시 포함됨

- 다만, 수도권·광역시중 郡지역이나 도농복합시의 邑·面지역은 3주택이상 판단시 제외되며

- 또한, 수도권중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역도 제외할 예정임

- 이 지역들의 경우에는 지방의 경우와 같이 3억원(국세청 기준시가)을 초과하는 주택은 1세대 3주택 계산시 포함

구 분		수도권		기타지역
□ 기준시가 3억원 ↓	초과	대상	대상	대상
	이하	대상	제외	제외

□

군지역, 읍·면지역,

규칙으로 정한 지역

2) 수도권에 소재하는 조세특례제한법상 감면대상 임대주택 2채, 거주주택 1채, 기타주택 1채 모두 4채 보유시 어떻게 과세되는가 ?

□ 1세대가 수도권에 4개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 3주택이상에 해당함

<중과대상 여부 판단>

- 조특법상 감면 임대주택 : 중과제외

- 거주자가 거주주택과 중과제외 주택만 가지고 있는 경우에는 거주주택 1채는 중과되지 아니함

- 그러나 이 사례는 거주주택외에 또 1채의 주택을 가지고 있으므로 감면 주택을 제외하고는 중과대상임

①거주주택	②감면임대주택	③감면임대주택	④기타주택
(60%중과)	(중과제외)	(중과제외)	(60%중과)

-「기타 주택」이 중과대상이 아닌 경우(예 : 상속주택)

①거주주택	②감면임대주택	③감면임대주택	④기타주택
(중과제외)	(중과제외)	(중과제외)	(중과제외)

3) 2003.10.29. 이전부터 3채(기준시가 3억원이하 국민주택)이상 임대하고 있으나 임대사업자등록을 하지 아니한 경우 ?

□ 2003.10.29. 이전에 세법에 의한 사업자등록을 하고 임대주택법에 의하여 임대사업자등록을 한 경우로서 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대하고 주택가격이 국세청 기준시가 3억원 이하인 경우는 60% 중과대상 에서 제외됨

□ 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우에는 60% 중과대상임

4) 2003.10.30. 이후 주택 2채를 구입하여 사업자등록을 하는 경우 ?

□  60% 중과대상이다.

□ 2003.10.29. 대책이후 1세대 1주택자가 주택을 구입하여 임대사업자로 등록하는 경우는 최소한 5호이상 주택을 구입하여 10년 이상 임대해야 60% 중과대상에서 제외됨

5) 2003.10.29. 대책이전부터 광역시에 5채이상 구입하여 임대하고 있는 경우는 ?

□ 기존에 5채이상을 임대하고 있는 경우 당해 사업자가 임대사업자로 등록을 하고 당해 임대사업용 주택이 국민주택규모(기준시가 3억원이하)이하로서 5년이상 장기임대하는 경우 양도세 중과대상에서 제외됨

6) 2003.10.29 .대책 전부터 3채 임대 (그 중 2채는 국민주택, 1채는 국민주택이 아니거나 3억원 초과)시 어떻게 과세되나 ?

□ 2003.10.29. 이전에 임대사업자 등록을 하고 국민주택규모이하·기준시가 3억원이하의 주택을 2호 이상·5년 이상 임대한 경우 중과대상에서 제외되므로

□ ① 당해 임대사업자가 임대사업자 등록을 한 경우

- 국민주택 임대 : 중과제외

- 일반주택 임대 : 60% 중과

② 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우 : 모두 60% 중과

7) 임대사업용 5채, 본인거주 1채, 미혼인 자녀 명의 1채인 경우는 ?

□ 1세대 7주택으로 1세대 3주택이상에 해당됨

* 임대주택(5채) + 본인거주(1채) + 미혼인 자녀명의(1채) = 7채

□ 60% 중과여부

①본인거주(1채)	②임대주택(5채)	③미혼자녀명의(1채)

(60%중과)                                    (60%중과)

□

·기존임대주택 : 임대사업자 등록, 국민주택, 기준시가 3억원 이하인 2채 이상의  주택을 5년 이상 임대시 중과제외

·신규임대주택 : 임대사업자 등록, 국민주택, 기준시가 3억원 이하인 5채 이상의 주택을 10년 이상 임대시 중과제외

8) 현재 안양에 임대주택 3채(미등록)를 임대중인데 다른 지역에 2채를 추가 구입해서 10년이상 임대하는 경우는 ?

□ 2004.1.1. 이후 5채 이상의 주택을 구입하여 10년 이상 신규 임대사업자로 임대시 중과대상에서 제외됨

□ 다만, 임대주택 수는 동일지역 내를 기준으로 함으로

- 이 사례의 경우 전체는 5호이나 타지역(경기도 3채, 서울특별시 2채)에 소재하며 중과제외 요건을 충족하지 못함